VENTE-ENCHERES-PICTOCOMMENT ACQUÉRIR UN BIEN AUX ENCHÈRES ?

Fonctionnement des ventes aux enchères

ACHETER AUX ENCHERES, POURQUOI PAS ?

Beaucoup de gens pensent qu’acheter un bien Immobilier aux enchères est réservé aux professionnels. C’est une idée erronée. Chacun est susceptible de participer et d’acquérir le bien mis en vente avec l’aide de son avocat.

Mais qu’elles sont les conditions à remplir et les mécanismes à connaitre ?

Il faut d’abord savoir que les ventes à la barre du tribunal sont des ventes judiciaires qui se déroulent donc devant un tribunal sous le contrôle d’un juge et d’un greffier et avec le concours d’un avocat indispensable car il n’est pas possible de pousser les enchères seul. Il est donc conseillé de prendre RDV avec un avocat si possible spécialisé dans la matière (Spécialiste en voie d’exécution)

Les ventes immobilières sur adjudication judiciaire sont fréquentes à AIX-EN-PROVENCE et ont lieu généralement le lundi à 9h00 au Tribunal de Grande Instance situé Impasse des Frères Pratesi, Quartier du Jas de Bouffan, 13100 AIX-EN-PROVENCE.

Pour voir la liste des avocats spécialisés devant le TGI d’Aix (www.barreau-aixenprovence.avocat.fr)

Il faut ensuite sélectionner des journaux d’annonces légales ou les publicités des biens vendus aux enchères doivent obligatoirement paraître.
(Publications commerciales, TPBM, www.licitation.com, etc)

Ces publications comportent souvent la date des visites organisées par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Visiter le bien d’avère essentiel mais prendre contact avec un avocat avant cette date peut faire gagner beaucoup de temps !

L’honoraire de l’avocat est libre et donc librement convenu entre le client et l’avocat par une convention d’Honoraire.
Généralement le RDV de prise de contact n’est pas facturé (c’est le cas en cette matière pour la SCP RIBON-KLEIN)

« PRENDRE UN RDV »

Il est indispensable de venir avec les documents officiels identifiant le ou les personnes physiques ou morales qui souhaitent devenir propriétaires (carte identité, extrait kbis, justificatif de domicile et éventuellement de solvabilité)
Non, l’avocat pour être valablement mandaté doit être préalablement à l’audience muni à peine de nullité des enchères :

  • d’un chèque de banque (ou virement préalable) à l’ordre de sa caisse la CARPA, d’un montant égal à 10% de la mise à prix avec un minimum de 3.000 euros. Cette garantie est restituée si malheureusement vous n’êtes pas adjudicataire et ils sont consignées à valoir sur le prix (et non les frais) si vous êtes adjudicataire. De plus, l’avocat ne pouvant représenter qu’un seul client, le risque est grand que tous les avocats présents représentent déjà un client.
  • d’un pouvoir écrit de représentation mandatant l’avocat et fixant le montant de l’enchère maximum souhaitée.

Le juge peut d’office ou à la demande d’une partie demander à l’avocat de lui justifier de la réunion de ces deux conditions et d’ordonner la nullité de l’enchère si elles ne sont pas réunies.

Bien entendu, même si l’avocat est muni d’un pouvoir écrit, il est vivement recommandé d’être présent à l’audience qui est publique. Certaines informations peuvent être annoncées, le jour même de la vente (notamment sur les conditions d’occupation, si elles n’étaient pas connues)
Les conditions de rémunération de l’avocat sont prévues dans la convention d’honoraires. IL est normal que l’avocat, qui a reçu le client, puis s’est rendu au Tribunal où l’audience peut durer plusieurs heures, soit honoré. Généralement dans ce cas, l’avocat facture un honoraire fixe forfaitaire de l’ordre de 150 à 250 euros HT soit 180 à 300 euros TTC.
Le jour prévu pour la vente, le juge qui a rendu une ordonnance de « taxe des frais préalables » autorise l’avocat poursuivant à demander la mise en vente du bien concerné.

Chaque avocat, en présence ou non de son client, est susceptible de pousser une enchère pendant un délai de 90 secondes (1 minute trente).

Dès qu’une enchère est poussée, le greffier fait repartir un décompte de 90 secondes dont le nombre est généralement projeté sur un écran.

Si un avocat porte une enchère pour son client et qu’elle n’est pas suivie par une enchère supérieure à l’expiration du délai de 90 secondes, la vente est terminée et l’avocat déclare adjudicataire son client pour le montant de l’enchère.

Non, la loi prévoit que lorsque un bien est vendu aux enchères, pour la 1ère fois, toute personne qui le souhaite peut demander à ce que le bien soit revendu une deuxième fois aux enchères par le mécanisme de la surenchère du dixième.

Cela consiste pour le surenchérisseur à demander à un avocat d’inscrire à son nom une surenchère pour demander que le bien soit revendu à une prochaine audience (1 à 3 mois) sur une mise à prix de 10 % de plus que le montant de l’enchère initiale.

Exemple : Un bien vendu 100.000 euros si il fait l’objet d’une surenchère sera revendu sur une mise à prix d’au moins 10 % de plus soit de 110.000 euros minimum.

Pour inscrire une surenchère il est nécessaire de consigner préalablement des sommes telles que prévues au cahier des conditions de vente (Généralement 10 % de la Mise à prix sur surenchère augmenté des frais préalables)

La surenchère ne peut être inscrite que dans un délai de 10 jours depuis la date de la 1ère vente.

  • S’il n’y a pas de surenchère dans un délai de 10 jours, c’est l’enchérisseur initial qui emporte la vente.
  • S’il y a surenchère, toutes les parties intéressées peuvent pousser les enchères dans les mêmes conditions que la première vente.

 

Si personne ne pousse l’enchère lors de la vente sur surenchère, c’est le surenchérisseur qui est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix outre les frais et droits.

Outre le montant de l’enchère, l’acheteur aux enchères doit acquitter des frais qui sont au nombre de 4 :

  •  les frais préalables
  • les émoluments
  • les droits d’enregistrement
  • les honoraires
Sous réserves des intérêts pouvant être dus sur le prix, le cout total d’un achat aux enchères est constitué de l’addition de l’enchère et de tous les frais.

C’est un prix comparable à un achat à l’amiable par l’intermédiaire d’une agence.

SIMULER LE COUT DE MON ACHAT ( TRES PROCHAINEMENT)

La vente étant définitive à l’expiration du délai de surenchère de 10 jours, ou le jour même de la vente sur surenchère , la loi et le cahier des conditions de vente prévoit que sont payables dès la vente définitive :

  • les frais préalables
  • les émoluments
  • les droits d’enregistrement

Dont le montant constitue par conséquent l’apport personnel indispensable pour acheter aux enchères. Les honoraires sont également exigibles à partir de cette date.

Il doit être acquittée dans les délais prévus au cahier des conditions de vente, et sous peine de sanction importante, de folle enchère ou de résolution de la vente.

Habituellement le prix doit être payé dans un délai de 30 jours de l’adjudication ( 20 jours de l’expiration du délai de 10 jours de surenchère). Si il est payé dans ce délai, aucun intérêt ne sera du.
Si le prix n’est pas payé dans ce délai, l’acquéreur bénéficie d’un délai supplémentaire de 60 jours pour payer son prix, mais lui sera rajouté en fonction de la date de paiement, des intérêts tels que prévus au cahier des conditions de vente.

Attention, en cas de non-paiement le bien peut être revendu aux enchères et/ou la vente résolue.

La loi prévoit qu’en cas de non-paiement du prix ou des frais et après une sommation de payer sous 24 heures à l’expiration des délais ; le créancier poursuivant peut enclencher la revente « sur folle enchère » du bien que vous avez acquis. Dans ce cas :

  • les sommes que vous auriez déjà payées seront perdues
  • et si le bien se vend moins cher que le prix auquel vous l’avez acheté, vous serez tenu de payer la différence.

Il faut donc être certain de sa capacité à payer un prix aux enchères

Oui sous deux conditions :

  • Aux enchères il n’existe pas de condition suspensive d’obtention de prêt. L’adjudicataire est tenu de payer le prix sous peine de réitération des enchères.
  • Il faut demander un prêt sous hypothèque (par exemple avec un organisme de caution).

En effet, il est pratiquement impossible d’inscrire une hypothèque dans les délais prévus pour payer le prix.
Il est donc fortement conseillé de consulter son banquier préalablement et de lui parler tout de suite de l’impossibilité de prendre une hypothèque (Certains sont parfaitement informées comme SMC et CREDIT AGRICOLE)

La loi et le cahier des conditions de vente prévoient que l’entrée en jouissance se fait après paiement du prix et des frais sur quittance de l’avocat poursuivant.

Mais attention, entrer en jouissance ne veut pas dire que vous n’est pas propriétaire. Cette propriété intervient dès la vente définitive et même rétroactivement au jour de l’adjudication en cas de surenchère.

Il est donc fortement conseillé d’assurer l’Immeuble dès que vous êtes adjudicataire.