Prendre un RDV avec le cabinet est-il coûteux ?
L’honoraire de l’avocat est libre et donc librement convenu entre le client et l’avocat par une convention d’Honoraire.
Généralement le RDV de prise de contact n’est pas facturé (c’est le cas en cette matière pour la SCP RIBON-KLEIN)
Dois je venir en RDV avec des papiers ?
Il est indispensable de venir avec les documents officiels identifiant le ou les personnes physiques ou morales qui souhaitent devenir propriétaires (carte identité, extrait kbis, justificatif de domicile et éventuellement de solvabilité)
Puis je choisir mon avocat au tribunal le jour de la vente ?
Non, l’avocat pour être valablement mandaté doit être préalablement à l’audience muni à peine de nullité des enchères :
- d’un chèque de banque (ou virement préalable) à l’ordre de sa caisse la CARPA, d’un montant égal à 10% de la mise à prix avec un minimum de 3.000 euros. Cette garantie est restituée si malheureusement vous n’êtes pas adjudicataire et ils sont consignées à valoir sur le prix (et non les frais) si vous êtes adjudicataire. De plus, l’avocat ne pouvant représenter qu’un seul client, le risque est grand que tous les avocats présents représentent déjà un client.
- d’un pouvoir écrit de représentation mandatant l’avocat et fixant le montant de l’enchère maximum souhaitée.
Le juge peut d’office ou à la demande d’une partie demander à l’avocat de lui justifier de la réunion de ces deux conditions et d’ordonner la nullité de l’enchère si elles ne sont pas réunies.
Puis-je assister à l’audience ?
Bien entendu, même si l’avocat est muni d’un pouvoir écrit, il est vivement recommandé d’être présent à l’audience qui est publique. Certaines informations peuvent être annoncées, le jour même de la vente (notamment sur les conditions d’occupation, si elles n’étaient pas connues)
Si je ne suis pas adjudicataire (acheteur) est-ce que je dois un honoraire à mon avocat ?
Les conditions de rémunération de l’avocat sont prévues dans la convention d’honoraires. IL est normal que l’avocat, qui a reçu le client, puis s’est rendu au Tribunal où l’audience peut durer plusieurs heures, soit honoré. Généralement dans ce cas, l’avocat facture un honoraire fixe forfaitaire de l’ordre de 150 à 250 euros HT soit 180 à 300 euros TTC.
Comment se déroule l’audience ?
Le jour prévu pour la vente, le juge qui a rendu une ordonnance de « taxe des frais préalables » autorise l’avocat poursuivant à demander la mise en vente du bien concerné.
Chaque avocat, en présence ou non de son client, est susceptible de pousser une enchère pendant un délai de 90 secondes (1 minute trente). Dès qu’une enchère est poussée, le greffier fait repartir un décompte de 90 secondes dont le nombre est généralement projeté sur un écran.
Si un avocat porte une enchère pour son client et qu’elle n’est pas suivie par une enchère supérieure à l’expiration du délai de 90 secondes, la vente est terminée et l’avocat déclare adjudicataire son client pour le montant de l’enchère.
Si je suis déclaré adjudicataire la vente est elle définitive ?
Non, la loi prévoit que lorsque un bien est vendu aux enchères, pour la 1ère fois, toute personne qui le souhaite peut demander à ce que le bien soit revendu une deuxième fois aux enchères par le mécanisme de la surenchère du dixième.
Cela consiste pour le surenchérisseur à demander à un avocat d’inscrire à son nom une surenchère pour demander que le bien soit revendu à une prochaine audience (1 à 3 mois) sur une mise à prix de 10 % de plus que le montant de l’enchère initiale.
Exemple : Un bien vendu 100.000 euros si il fait l’objet d’une surenchère sera revendu sur une mise à prix d’au moins 10 % de plus soit de 110.000 euros minimum.
Pour inscrire une surenchère il est nécessaire de consigner préalablement des sommes telles que prévues au cahier des conditions de vente (Généralement 10 % de la Mise à prix sur surenchère augmenté des frais préalables)
La surenchère ne peut être inscrite que dans un délai de 10 jours depuis la date de la 1ère vente.
- S’il n’y a pas de surenchère dans un délai de 10 jours, c’est l’enchérisseur initial qui emporte la vente.
- S’il y a surenchère, toutes les parties intéressées peuvent pousser les enchères dans les mêmes conditions que la première vente.
Si personne ne pousse l’enchère lors de la vente sur surenchère, c’est le surenchérisseur qui est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix outre les frais et droits.
Quels sont les frais à payer en plus de mon enchère ?
Outre le montant de l’enchère, l’acheteur aux enchères doit acquitter des frais qui sont au nombre de 4 :
- les frais préalables
- les émoluments
- les droits d’enregistrement
- les honoraires
Combien coute mon achat au total ?
Sous réserves des intérêts pouvant être dus sur le prix, le cout total d’un achat aux enchères est constitué de l’addition de l’enchère et de tous les frais.
C’est un prix comparable à un achat à l’amiable par l’intermédiaire d’une agence.
Dans quels délais dois-je acquitter l’ensemble des sommes dues ?
La vente étant définitive à l’expiration du délai de surenchère de 10 jours, ou le jour même de la vente sur surenchère , la loi et le cahier des conditions de vente prévoit que sont payables dès la vente définitive :
- les frais préalables
- les émoluments
- les droits d’enregistrement
Dont le montant constitue par conséquent l’apport personnel indispensable pour acheter aux enchères. Les honoraires sont également exigibles à partir de cette date.
Le prix d’adjudication ou montant de l’enchère
Il doit être acquittée dans les délais prévus au cahier des conditions de vente, et sous peine de sanction importante, de folle enchère ou de résolution de la vente.
Habituellement le prix doit être payé dans un délai de 30 jours de l’adjudication ( 20 jours de l’expiration du délai de 10 jours de surenchère). Si il est payé dans ce délai, aucun intérêt ne sera du.
Si le prix n’est pas payé dans ce délai, l’acquéreur bénéficie d’un délai supplémentaire de 60 jours pour payer son prix, mais lui sera rajouté en fonction de la date de paiement, des intérêts tels que prévus au cahier des conditions de vente.
Attention, en cas de non-paiement le bien peut être revendu aux enchères et/ou la vente résolue.
Qu’est-ce que la vente sur folle enchère ou la reiteration des enchères ?
La loi prévoit qu’en cas de non-paiement du prix ou des frais et après une sommation de payer sous 24 heures à l’expiration des délais ; le créancier poursuivant peut enclencher la revente « sur folle enchère » du bien que vous avez acquis. Dans ce cas :
- les sommes que vous auriez déjà payées seront perdues
- et si le bien se vend moins cher que le prix auquel vous l’avez acheté, vous serez tenu de payer la différence.
Il faut donc être certain de sa capacité à payer un prix aux enchères
Puis-je faire un prêt pour acheter aux enchères ?
Oui sous deux conditions :
- Aux enchères il n’existe pas de condition suspensive d’obtention de prêt. L’adjudicataire est tenu de payer le prix sous peine de réitération des enchères.
- Il faut demander un prêt sous hypothèque (par exemple avec un organisme de caution).
En effet, il est pratiquement impossible d’inscrire une hypothèque dans les délais prévus pour payer le prix.
Il est donc fortement conseillé de consulter son banquier préalablement et de lui parler tout de suite de l’impossibilité de prendre une hypothèque (Certains sont parfaitement informées comme SMC et CREDIT AGRICOLE)
Quand puis-je rentrer en possession de l’immeuble ?
La loi et le cahier des conditions de vente prévoient que l’entrée en jouissance se fait après paiement du prix et des frais sur quittance de l’avocat poursuivant.
Mais attention, entrer en jouissance ne veut pas dire que vous n’est pas propriétaire. Cette propriété intervient dès la vente définitive et même rétroactivement au jour de l’adjudication en cas de surenchère.
Il est donc fortement conseillé d’assurer l’Immeuble dès que vous êtes adjudicataire.
